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　　“豪宅客户越来越挑剔了，各个维度都不能有短板 。
”“3000万元以上产品相对流速会慢一点 ，近期基本保持平稳
。”

　　近日，上海部分高端住宅项目向《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者 ”）如此反馈。这些项目均跻身2026年前5个月上海商品住宅销售金额TOP10行列
，项目套均价格2000万元起步 。

　　每经记者注意到，从全国市场来看 ，今年前5个月
，曾经抗跌的高端住宅市场罕见跑输大盘。据克而瑞深度咨询与普睿地产研究联合发布的数据，2026年1—5月 ，全国重点30城总价1000万元以上高端住宅成交13986套
，同比下降19%，跌幅超过整体新房市场（同比下降15%）
。

　　上海作为高端住宅市场的风向标 ，也走出了一条分化曲线——单价超过10万元/平方米的住宅整体热度不及预期
，部分项目去化率仅维持在五成左右。不过，华润沄启滨江
、绿城潮鸣外滩、翡云悦府 、前滩元境等顶豪项目仍能维持九成以上高去化 ，甚至触发积分摇号 。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信向每经记者表示
，“豪宅去化变慢并非最近才出现
。从2025年开始，部分项目不再‘开盘即罄’。到了去年下半年 ，这一情况越发明显，只有豪宅中的红盘能开盘售罄
，其余项目销售速度也变慢了 ” 。

　　“豪宅客户越来越挑剔了
”

　　每经记者注意到，中指研究院数据显示 ，2026年前5个月
，上海商品住宅销售金额TOP10项目中，单价超过10万元/平方米的项目达到了9个
。其中 ，华润沄启滨江项目销售349套
，销售金额达77.5亿元，位列第一。

　　在这9个项目中 ，已售套均总价最高的是士林润园
，超过9000万元/套 。陆家嘴太古源源邸超过5000万元/套，安澜上海超4000万元/套 ，绿城潮鸣外滩超3600万元/套
。此外
，沄启滨江
、外滩瑞府、翡云悦府套均超2000万元/套。

　　这些套均超2000万元的项目中，今年前5个月 ，沄启滨江累计销售349套，外滩瑞府147套
，翡云悦府128套，安澜上海115套 ，最贵的士林润园也卖出了31套 。

　　位于上海北外滩板块的潮鸣外滩项目
，今年3月和5月两批次开盘，认购率约130%至138% ，开盘去化达到九成
。该项目相关负责人告诉每经记者
，“客户群体由上海北区本地自住客户 、全市改善客户
、江浙异地购房客户三大来源构成，其中上海全域及江浙客户以核心滨江房产作为长线资产避险、增值配置载体”。

　　“豪宅客户越来越挑剔了 。
”上述负责人表示 ，“需求还在
，但是客户越来越理性和谨慎，购买逻辑通常是核心城市 、核心板块、核心资产配置 ，从地段
、产品、开发商品牌
，到项目配套 、户型
、精装等多个方面都不能有短板。”

　　外滩瑞府项目相关人士则向每经记者透露：“在上海主流市场，预算1500万元至3000万元的客户占了非常大比例 ，因此项目124平方米和165平方米户型入市一房难求，但3000万元以上户型相对销售速度会慢一些
。近期豪宅市场的流速基本持平。 ”

　　千万元级住宅去化速度减慢

　　与顶豪项目的热度形成对比的是
，今年前5个月，上海单价超过10万元/平方米的住宅整体销售明显降温 。

　　每经记者注意到 ，近年来市场供应端并未拖累销售
。克而瑞深度咨询与普睿地产研究联合公布的数据显示
，上海新房供求关系从2024年开始逆转，进入供大于求的阶段。尤其是1000万元至2000万元总价段 ，2024年和2025年供求比保持在1.17
，而2026年前5个月达到1.23 。

　　供应放量之下，千万元级住宅去化速度开始减慢
。在普睿数智城市机构调研的14个单价超过10万元/平方米的项目里 ，多数项目的开盘去化率集中在20%至50%区间
，而苏河融景开盘均价12.2万元，开盘去化仅9%；西郊云庐5月份开盘批次 ，开盘去化为5%。

　　不过
，其中也有去化率达到70%的项目，如云邸玖章、江上印和安澜上海 。据《每日经济新闻》此前报道 ，云邸玖章2025年4月推出187套房源，认购率210%
，触发限售；5月推出105套房源，认购率224% ，触发限售；6月推出第三批次52套房源
，认购率246%，同样触发限售 ，并险些触发积分摇号
。但2025年第六批次加推86套房源
，认购率已经降至约60%。2026年开盘情况与2025年同期相比降温明显 。

　　进入今年5月，刚需 、刚性改善项目又重新回到榜单
。据上海中原地产统计 ，5月上海市场主力回归刚需
、刚性改善户型
，3万元/平方米至6万元/平方米的首次改善项目占新房成交面积榜TOP10半数席位，单价超过10万元/平方米的高价楼盘仅2个上榜且排名靠后。

　　不仅如此 ，顶豪成交量在总量上也不及2025年 。中指研究院数据显示
，2026年前5个月，上海共成交3500万元以上的住宅640套 ，较2025年同期的915套减少约30%。

　　“此前豪宅热度已经持续了一年多，市场需要喘息
。 ”卢文曦分析称
，“另一方面，近两年市场上豪宅价格快速冲高 ，没有缓冲阶段。上海市区新项目开盘每平方米17万元至18万元已经是常态
，价格顶上去之后，销售慢下来是正常的
” 。

　　“市场还是由供需关系决定
。”卢文曦表示 ，“原先都认为市中心去化没问题
，但短期内供地太快、土地价格高，加上置换链条暂时还没有传导到豪宅购置 ，所以需求仍待进一步释放
，市场需要一定的修复时间 ”。

（文章来源：每日经济新闻）